Chia sẻ kinh nghiệm tư vấn đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

 

Các dự án đầu tư bất động sản bao giờ cũng có quy mô đầu tư lớn và đòi hỏi thời gian triển khai khá dài và phức tạp. Hơn nữa, để có thể cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư cho khách hàng, Luật sư tư vấn trong lĩnh vực này cần có kiến thức và hiểu biết khá rộng và sâu sắc, không chỉ liên quan đến thủ tục đầu tư, thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam mà còn liên quan đến tư vấn pháp luật các vấn đề về tiền thuê đất, các loại hình giao đất, cho thuê đất (thuê đất trả tiền hàng năm, thuê đất trả tiền một lần ...), nghĩa vụ thuế, trình tự và thu hồi đất, trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, về các lĩnh vực xây dựng, hợp đồng .....

 

Với kinh nghiệm hơn 10 năm hành nghề Luật sư và đặc biệt là trong hầu hết quảng thời gian đó, trực tiếp tư vấn thành công nhiều dự án bất động sản đình đám ở Hà Nội, tôi thấy rằng, luật sư tư vấn tại công ty luật cần lưu ý một số điểm như sau:

 

Thứ nhất là về vị trí địa lý của khu đất. Không phải mọi lô đất ở mặt đường lớn đều là tốt. Trong quá trình tư vấn đầu tư, Luật sư cần ngồi lại với khách hàng để kiểm tra ý tưởng kinh doanh của khách hàng như thế nào khi muốn đầu tư vào một khu đất cụ thể. Mục tiêu và quy mô của dự án như thế nào. Hạ tầng công cộng quanh khu đất của dự án ra sao. Khả năng lan toả và cộng hưởng từ các dự án lân cận như thế nào và có thể gây tác động xấu hay thuận lợi cho dự án mà Luật sư tư vấn đang hỗ trợ khách hàng. Vị trí địa lý một phần quyết định đến mức giá thuê đất, nhưng phần quan trọng hơn là ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh của khách hàng trong tương lại, ảnh hưởng đến độ khả thi của dự án về mặt kinh doanh. Bản thân tôi cho rằng, Luật sư tư vấn tại công ty luật không chỉ nên chăm chăm tư vấn các thủ tục đầu tư mà cần có nhận thức, hiểu biết sâu sắc về kinh doanh để có thể cung cấp cho khách hàng các ý kiến tư vấn pháp luật (kể cả trong trường hợp tư vấn pháp luật miễn phí hoặc tư vấn pháp luật có thu phí) đạt chất lượng cao.

 

Thứ hai: do phạm vi các vấn đề mà luật sư tư vấn cần triển khai nghiên cứu và xử lý là rất rộng lớn, bao gồm các quy định trong luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật thuế, luật lao động, luật doanh nghiệp, cho nên Luật sư tư vấn cần kết hợp với một số đồng nghiệp có hiểu biết các lĩnh vực nêu trên để lập thành một nhóm làm việc, dưới sự chỉ huy của trưởng nhóm.

 

Nhóm cần lập ra một danh sách các vấn đề cần tư vấn pháp luật hoặc có liên quan đến quá trình tư vấn đầu tư, thủ tục đầu tư rồi phân công cho mỗi thành viên nghiên cứu để sau đó tổng hợp trong một bảng chung. Các chủ đề, vấn đề cần được liệt kê cụ thể, có chỉ dẫn rõ ràng và đầy đủ, cũng như trích dẫn cơ sở pháp lý một cách chắc chắn. Luật sư tư vấn chính cần phải liệt kê được các văn bản pháp luật có điều chỉnh tới quá trình tư vấn đầu tư của dự án bất động sản, và lập danh mục các vấn đề điều chỉnh bởi nhiều văn bản khác nhau. Việc lập danh mục văn bản và vấn đề là cần thiết để phục vụ cho luật sư tư vấn trong quá trình làm việc trực tiếp với khách hàng, để có thể tham chiếu một cách nhanh nhất. Không một Luật sư tư vấn nào có thể nhớ hết các quy định pháp luật, chỉ có một tư duy và phương pháp làm việc logic, khoa học mới có thể giúp Luật sư tư vấn hỗ trợ khách hàng tốt nhất, tránh bỏ sót vấn đề hoặc quy định và văn bản pháp luật.

 

Thứ ba: Luật sư tư vấn cần chăm chỉ và chịu khó cập nhật thường xuyên các chính sách và thông tin mới từ cơ quan nhà nước và đối chiếu lại với các vấn đề mà mình đã từng tư vấn cho  khách hàng. Một dự án kinh doanh bất động sản có thể kéo dài vài năm, thậm chí đến cả chục năm, tuỳ thuộc vào quy mô của dự án. Do đó, việc các quy định pháp luật và chính sách có thay đổi là điều không khó hình dung. Đừng ngại vất vả, đừng ngại tiêu tốn thời gian vào việc theo dõi và cập nhật. Và cũng không cần thiết phải yêu cầu khách hàng thanh toán các khoản phí bổ sung cho việc cập nhật đó. Là một người có nhiều năm làm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, đặc biệt là tư vấn các vấn đề pháp lý cho dự án bất động sản, tôi thấy rằng, khách hàng rất cần một luật sư tư vấn thật sự có tâm và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược để có thể giúp khách hàng xử lý các vấn đề pháp lý trong quá trình chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án và vận hành dự án. Chắc chắn là khách hàng sẽ không để cho luật sư tư vấn chịu thiệt.

 

Thứ tư: Về phương pháp tiếp cận. Mặc dù Luật tư tư vấn sẽ phụ trách các vấn đề pháp lý của dự án, nhưng quá trình tư vấn đầu tư, từ giai đoạn tìm hiểu và nghiên cứu thị trường, xin chấp thuận chủ trương, thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và thậm chí đến giai đoạn điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư không chỉ có các vấn đề về pháp luật. Quan trọng hơn cả, đó là một kế hoạch kinh doanh đang được triển khai và vận hành, do đó, Luật sư tư vấn cần có phương pháp tiếp cận như một người kinh doanh thực sự, nhìn nhận và tiếp cận đa chiều, lấy giá trị và lợi ích kinh tế của chủ đầu tư làm kim chỉ nam, và mục tiêu của mọi ý kiến tư vấn pháp luật là phải làm sao giúp chủ đầu tư tối đa hoá giá trị và lợi ích.

 

Một dự án đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện bởi nhà đầu tư nước ngoài, đa phần sẽ có sự liên kết với các nhà đầu tư trong nước. Do đó, luật sư cần tỉnh táo và có sự cân nhắc kỹ càng khi đứng trước lợi ích quốc gia và lợi ích của khách hàng. Luật sư tư vấn là người cầm cương đảm bảo mọi hoạt động của dự án đầu tư phải phù hợp với pháp luật, nhưng nếu hợp pháp mà làm ảnh hưởng đến lợi ích của chính người việt thì cũng phải cần có sự xem xét thấu đáo trước khi đưa ra ý kiến tư vấn pháp luật.

 

Một số điểm trên đây không thể phản ảnh hết các vấn đề trong quá trình tư vấn đầu tư cho một dự án bất động sản, tuy nhiên, tác giả mạnh dạn chia sẽ để các đồng nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn đầu tư cùng nghiên cứu và tham khảo.

 

Banner